Rachunek powierniczy – gwarancja bezpiecznej inwestycji w nieruchomość

Kupowanie nowego mieszkania to poważna inwestycja, która do niedawna musiała wiązać się z ryzykiem. Deweloperzy rzadko sięgali bowiem po kredyty bankowe, prace finansując z wpłat swoich klientów. Wszelkie problemy ze sprzedażą mieszkań i zagrożenie dla płynności finansowej firmy wywoływały lęk u nabywców – jeśli firma zbankrutuje, kupujący zostaną z niczym, bez pieniędzy i upragnionego lokum, a najczęściej przy tym, z zaciągniętym kredytem mieszkaniowym.

Dzięki ustawie deweloperskiej o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domku jednorodzinnego sytuacja zmieniła się na lepsze. Minimalizuje ona ryzyko inwestujących w nieruchomość wprowadzając dla dewelopera obowiązek założenia w banku specjalnego rachunku powierniczego. Na rachunek ten trafiają pieniądze wpłacane przez kupującego mieszkania na etapie budowy. Bank, jako instytucja zaufania publicznego, stoi na straży bezpieczeństwa tych środków: wypłaca je deweloperowi dopiero po sprawdzeniu i potwierdzeniu przedłożonej przez Dewelopera dokumentacji dowodzącej, że prace budowlane zostały wykonane zgodnie z umową i przepisami prawa.

Dzięki takiej ochronie, nawet w najgorszym przypadku, to jest bankructwa dewelopera, klienci takiej firmy są należycie chronieni. Zgodnie z postanowieniami ustawy, tworzą oni wówczas Zgromadzenie Nabywców – uprzywilejowaną grupę wierzycieli. Z masy upadłościowej bankruta syndyk wyłącza wówczas środki przechowywane na bankowych rachunkach powierniczych, wszelkie wniesione przez nich dopłaty oraz prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania nieruchomości budowanej przez dewelopera. Zgromadzenie może wówczas podjąć decyzję zwrócenia środków kupującym, ale też może zdecydować się na doprowadzenie inwestycji do końca. Wtedy odpowiedzialność za ukończenie prac przejmuje syndyk.

Jak rachunek powierniczy zabezpiecza klienta?

Nie trzeba od razu zakładać najgorszego. Nawet uznany deweloper, który zabezpiecza inwestycje mieszkaniowe rachunkiem powierniczym w zaufanym banku daje tym samym swoim klientom sygnał, że ich pieniądze są całkowicie bezpieczne i zostaną właściwie wykorzystane. Ponieważ:

Po złożeniu wniosku o założenie rachunku powierniczego, bank weryfikuje sytuację finansową dewelopera i dokumenty dotyczące inwestycji budowlanej. Otwierając taki rachunek, bank bierze na siebie część odpowiedzialności za działania dewelopera.
W trakcie trwania inwestycji dewelopera korzystającego z rachunku powierniczego, kontroluje bank oraz stan prac budowlanych zgodnie z harmonogramem rzeczowym. Pozwala na przelanie środków z rachunku powierniczego na konto dewelopera dopiero po spełnieniu określonych w harmonogramie warunków.
Środki zabezpieczone na rachunku powierniczym mogą zostać przez dewelopera wykorzystane tylko w celu realizacji przedsięwzięcia, dla którego rachunek został założony.

Jakie są typy rachunków powierniczych?

W ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 wymieniono cztery typy rachunków powierniczych:

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. To najbezpieczniejsza z form rachunku powierniczego. Po środki przechowywane na takim rachunku firma może sięgnąć dopiero po zawarciu aktu notarialnego, który przenosi własność mieszkania na nabywcę. Oznacza to, że w wypadku bankructwa dewelopera klient odzyska całość wpłaconych przez siebie środków.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Tutaj bank wypłaca deweloperowi wpłaty klientów w miarę postępu prac, zgodnie z przyjętym harmonogramem, w określonych transzach. Harmonogram musi obejmować wtedy przynajmniej cztery etapy realizacji, a koszt żadnego z nich nie może przekraczać 25% całości kosztów. Dopiero po przeprowadzeniu kontroli dziennika budowy, to jest odnotowaniu wpisu zakończenia etapu poświadczonego przez bankowego eksperta z uprawnieniami budowy, bank wypłaca przewidziane środki. Co ważne, deweloper zobowiązany jest do prowadzenia pełnej dokumentacji przedsięwzięcia i poniesionych wydatków. W każdej bowiem chwili bank ma prawo wglądu do takich dokumentów, by w razie nieprawidłowości wstrzymać wypłatę.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową. Ten typ zabezpieczenia działa analogicznie jak zwykły mieszkaniowy rachunek powierniczy, jednak deweloper zwiększa ochronę wpłat dokonanych przez nabywcę poprzez dodatkową gwarancję ubezpieczeniową. Oznacza to, że w razie gdyby środki znajdujące się na otwartym rachunku powierniczym nie mogły pokryć roszczeń kupującego nieruchomość, zostaną one spłacone z gwarancji zakładu ubezpieczeń podlegającemu nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego.
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową. Tutaj mamy do czynienia z sytuacją analogiczną do poprzedniej, jednak gwarancję pokrycia roszczeń nabywcy wydaje sam bank.

Warto podkreślić, że oba typy gwarancji – ubezpieczeniowa i bankowa – wygasają w momencie podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości przez dewelopera na nabywcę. Zakres gwarancji obejmuje zaś kwoty w nominalnej ich wysokości, nie obejmuje też kar umownych za opóźnienia czy odszkodowań.

Bank bankowi nierówny

Niestety to, że deweloper chwali się uruchomieniem rachunków powierniczych nie oznacza pełnej gwarancji odzyskania wszystkich pieniędzy w razie bankructwa. Problem w tym, że także i banki, szczególnie te mniejsze, mogą zbankrutować. Historia zna taki przypadek – w 2016 roku jeden z największych warszawskich deweloperów doświadczył upadłości banku, w którym prowadził wszystkie swoje rachunki powiernicze. Odszkodowanie z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego przysługiwało zaś wtedy tylko samemu deweloperowi i to tylko w wysokości do 100 tysięcy euro.

Co prawda dzięki nowelizacji ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym teraz każdy klient dewelopera otrzyma w takiej sytuacji odszkodowanie, do wysokości 100 tysięcy euro. Cały ten proces jednak zajmuje trochę czasu, dlatego warto jest poszukać dewelopera korzystającego z rachunków powierniczych u największych banków, których upadłość jest praktycznie niemożliwa.

O ile więc, sama instytucja rachunku powierniczego stanowi dobre zabezpieczenie, środków kupującego, to jednak warto pamiętać, że bezpieczeństwo środków na rachunkach powierniczych będzie zależało nie tylko od dewelopera, ale też od wyboru dodatkowych gwarancji oraz sytuacji banku, który podejmuje się takiego rachunku prowadzenia.